Wohnkonzepte als Nachfragergruppen für die Wohnungswirtschaft

Warum Haushalte sich welche Wohnung wünschen bzw. nachfragen, hat verschiedene Gründe. Bestimmend sind soziostrukturelle und sozioökonomische Merkmale, wie Alter, Haushaltsgröße und Einkommen, also die Fragen, wie groß der Haushalt ist, in welcher Lebensphase man sich befindet und wie hoch die Wohnkaufkraft ist. 

In der der wohnungswirtschaftlichen Realität zeigt sich jedoch immer stärker, dass soziostrukturelle und sozioökonomische Merkmale für sich allein genommen immer weniger ausreichen, um unterschiedliche Wohn- und Lebensformen differenziert abbilden zu können. Daher wurde im Auftrag des GdW -Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. und mehrerer Landesverbände bereits im Jahr 2007 durch Analyse & Konzepte und InWIS das auf milieuspezifischen Studien basierende Wohnmatrix-Modell entwickelt. Neben den traditionellen Determinanten der Wohnungsnachfrage (Alter, Haushaltstyp, Kaufkraft) werden durch Fragen zum Freizeitverhalten und Lebensstil, zu Wertorientierungen und Wohnwünschen, sechs Wohnkonzepte identifiziert, um Ziel-/Nach­fragergruppen samt ihren spezifischen Anforderungen an Kundenservice, Wohnung und Wohnumfeld abbilden zu können.

Die einzelnen Wohnkonzepte lassen sich wie folgt beschreiben.

Wohnkonzept

Konventionelle

  • Wirtschaftliche und gesellschaftliche Ziele sind erreicht
  • Teilnahme am gesellschaftlichen und kulturellen Leben, ehrenamtliches Engagement
  • hohes Sicherheitsdenken und vorausschauende Lebensplanung
  • Nachfrage nach Produkten hoher Qualität, Funktionalität und Effizienz
  • altersgerechtes Wohnen
Wohnkonzept

Kommunikative

  • Leben findet vielfach außerhalb der Wohnung statt
  • dynamisch, flexibel und mobil
  • urbanes Umfeld mit Sport- und Freizeitorientierung wird gesucht
  • moderne Ausstattung, offene Grundrisse
  • schnelles Internet und Fahrradstellflächen
  • Sonderwohnformen sind interessant
Wohnkonzept

Häusliche

  • familiäre Werte sind sehr wichtig
  • in Nachbarschaft und soziale Netzwerke integriert
  • Sicherheit und Nachhaltigkeit sind wichtig
  • Nutzenaspekt steht im Vordergrund
  • moderne Wohnausstattung
Wohnkonzept

Anspruchsvolle

  • Werte wie Selbstverwirklichung und Individualismus sind bedeutend
  • hohe Leistungs- und Erfolgsorientierung, Optimierungsbestrebungen und hohe Anspruchshaltung
  • Werthaltigkeit spielt eine große Rolle – repräsentative Standorte und ausgeprägtes Umweltbewusstsein
  • soziale Medien und Smart Home
  • ökologisches Wohnen ist interessant
Wohnkonzept

Bescheidene

  • große Bedeutung haben Ordnung, Sauberkeit und Sicherheit.
  • geringe Ansprüche, sich mit weniger zufriedengeben
  • nach innen gerichtetes Leben
  • hohe Verbundenheit mit dem Standort
  • altersgerechtes Wohnen von Interesse

Wohnkonzept

Funktionale

  • geringe materielle Optionen
  • hohe Unzufriedenheit, keine Möglichkeit, die eigene Lebenslage zu verbessern
  • Wunsch nach Verbesserung der Lebenssituation
  • je nach Wohnungsmarkt hohe Mobilität

Ziele und Anwendungsbeispiele

Der Einsatz von Wohnkonzepten und Wohnmatrix trägt wesentlich zu einer zielgruppenorientierten und nachhaltigen Entwicklung Ihres Geschäftsmodells bei.

Mit unserem Modell lässt sich sowohl die Frage beantworten „Welche Zielgruppen möchten welche Wohnungen und Dienstleistungen?“ als auch die Frage „Für welche Wohnung/welches Grundstück ist welche Zielgruppe geeignet?“.

Wir helfen Ihnen dabei, Ihr Portfolio nachfragespezifisch und strategisch optimal weiterzuentwickeln. Dies gilt nicht nur für Grundstücke und Bestand, sondern auch für die Entwicklung neuer Dienstleistungen und Geschäftsmodelle.

Dazu ermitteln wir im Rahmen einer Mieterbefragung die Wohnkonzepte Ihrer Kunden oder leiten auf Basis von Merkmalen Ihres Wohnungsbestands die geeigneten Zielgruppen für Sie ab.

Sprechen Sie uns gerne an.

Anwendungsbeispiele:

Aus der Fülle möglicher Anwendungsbeispiele werden im Folgenden nur einige dargestellt.

 

1. Modernisierung

Die Wohnmatrix zeigt auf, wer in einem Quartier oder Wohngebäude lebt und welche generellen Ausstattungs- und Modernisierungsanforderungen und auch Zahlungsmöglichkeiten die einzelnen Zielgruppen haben. Mit dem Einsatz der Wohnmatrix können somit auf die Zielgruppe ausgerichtete Maßnahmen abgeleitet und die Mieterzufriedenheit nachhaltig gesteigert werden.

2. Zielgruppenansprache

Mit der Wohnmatrix erkennen Sie, welche Zielgruppen besonders gut oder weniger gut erreicht werden. Zusätzlich liefert Ihnen die Wohnmatrix konkrete Hinweise, mit welchem Wohnungs- und Dienstleistungsangebot bzw. mit welchen unternehmens- oder marketingstrategischen Maßnahmen Sie interessante Zielgruppen besser erreichen können.  Darüber hinaus können wir ermitteln, für welche Zielgruppen sich ein Wohngebäude oder Standort besonders gut oder weniger gut eignet. Dadurch erhalten Sie wichtige Erkenntnisse für den zielgruppenorientierten Vertrieb bzw. Vermietungsprozess und auch für eine zielgruppengerechte Belegungsstrategie.

3. Neubau

Durch die Kombination der Zielgruppenverteilung- und -eignung an einem potenziellen Neubaustandort mit den Wohn- und Wohnumfeldanforderungen leistet die Wohnmatrix einen wichtigen Beitrag dazu, um zu ermitteln, welche Wohnungssegmente, -ausstattungen und Wohnumfeldfaktoren sich an einem Standort anbieten würden und welche Zahlungsbereitschaften als realistisch einzustufen sind.         

4. Quartiersentwicklung

Indem aufgezeigt wird, welche Zielgruppenkonstellationen mit ihren jeweiligen Anforderungen an das (soziale) Wohnumfeld in einem Quartier leben, können Maßnahmen zur Quartiersstabilisierung bzw. zur Förderung des nachbarschaftlichen Zusammenlebens abgeleitet werden.  

Entwicklung der Wohnkonzepte

Angesichts der gesellschaftlichen Veränderungsprozesse diente eine aktuelle, im Jahr 2018 durchgeführte bundesweite Primärerhebung mit über 3.000 Befragten u. a. dazu, das Modell der Wohnkonzepte zu überarbeiten und zu aktualisieren. Um heutige Wertvorstellungen und Einstellungen der Haushalte zu erfassen, wurden die Fragestellungen, die für die Strukturierung der Wohnkonzepte unterstützend herangezogen werden, überarbeitet. Damit wird zusätzlich das Ziel verfolgt, Veränderungen bei den Wohnwünschen festzustellen und die Wohnungsnachfrage weiter zu spezifizieren. Ein direkter Vergleich der aktuellen Gruppen mit denen aus den Voruntersuchungen ist deshalb nicht ohne Weiteres möglich. Aus diesem Grund werden in der folgenden Abbildung keine exakten quantitativen Veränderungen der Wohnkonzepte, sondern nur Tendenzen dargestellt.

Im Vergleich mit 2013 ist eine Zunahme der älteren, kaufkraftschwächeren Gruppe der Bescheidenen und zusätzlich der Funktionalen und der Kommunikativen festzustellen, bei den Anspruchsvollen, Häuslichen und Konventionellen demgegenüber Abnahmen.

Die Zunahme der Kommunikativen und die Abnahmen der Häuslichen und Anspruchsvollen lassen sich v. a. durch eine Ausdifferenzierung der Kommunikativen bezüglich Lebensstil und Wohnanforderungen bzw. durch die Herausbildung einer Subgruppe mit starken Ähnlichkeiten zu den Häuslichen einerseits und Ähnlichkeiten zu den Anspruchsvollen andererseits erklären.

Wohnkonzepte, Wohnmatrix und Wohnprofile

Die Entscheidungsparameter der Wohnungsnachfrage lassen sich in drei Dimensionen beschreiben, deren Ausprägungen sich zu folgenden Kategorien zusammenfassen lassen:

  • Alter und Haushaltstyp: Singles und Paare (unter 30 Jahren, zwischen 30 und 44 Jahren, zwischen 45 und 64 Jahren bzw. ab 65 Jahren), Familien (Haushalte mit Kindern) sowie Mehrpersonenhaushalte (Haushalte mit mehr als zwei Erwachsenen).
  • Wohnkaufkraft: niedrig, mittel, hoch
  • Wohnkonzept: konventionell, kommunikativ, häuslich, anspruchsvoll, bescheiden, funktional

Die Kombination dieser drei Dimensionen ergibt die Wohnmatrix. In der Praxis treten dabei nicht alle denkbaren Kombinationen aus Alter/Haushaltstyp, Wohnkaufkraft und Wohnkonzept auf oder sie sind zahlenmäßig nur sehr gering vertreten. Zusätzlich zeigt sich, dass innerhalb eines Wohnkonzeptes eine der Dimensionen – Haushaltstyp, Lebensphase oder Wohnkaufkraft – dominanter ist als die anderen. So hat bspw. bei den Konventionellen die Lebensphase bzw. die Wohnkaufkraft keinen nennenswerten Einfluss auf die Wohnungsnachfrage, d. h. das Wohnkonzept dominiert alleine die Wohnvorstellung der Haushalte. Daher gibt es hier nur ein Wohnprofil.

Letztlich konnten 17 Wohnprofile ermittelt werden. Die Nummern in folgender Tabelle entsprechen hierbei jeweils einem Wohnprofil. Die Wohnprofile stellen die Idealvorstellung der Nachfragergruppen dar. Sie enthalten Informationen u. a. zur gewünschten Ausstattung, Wohnlage, zu Grundrissen und Mietpreisen. Sie charakterisieren darüber hinaus auch die Wohnvorstellung der Nachfragergruppen und beschreiben, welches Wohngefühl mit der idealtypischen Wohnung verbunden wird. Die Wohnprofile beinhalten grundsätzliche Aussagen zu den Wohnwünschen der Nachfrager, die je nach Region etwas variieren können. Sie müssen daher in einem gesonderten Arbeitsschritt vor dem Hintergrund des lokalen Wohnungsmarktes konkretisiert werden.

Konven­tionelleKommuni­kativeHäus­licheAnspruchs­volleBeschei­deneFunktio­nale
Singles und Paare unter 30 Jahrenniedrig2161
mittel21314161
hoch
Singles und Paare 30 bis 44 Jahreniedrig
mittel1121324161
hoch213241
Singles und Paare 45 bis 64 Jahreniedrig1150
mittel112233425061
hoch11223342
Singles und Paare 65 Jahre und älterniedrig1150
mittel1122334250
hoch112250
Familienniedrig2362
mittel112334435062
hoch233443
Mehrpersonenhaushalteniedrig245062
mittel1135445062
hoch

Eine detaillierte Beschreibung und Darstellung der Wohnprofile sowie eine Erläuterung der einzelnen Merkmale findet sich unter Wohnkonzepte & Wohnprofile.

Kontakt

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Analyse & Konzepte - Beratungsgesellschaft für Wohnen, Immobilien, Stadtentwicklung mbH

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